fBi immobilier - Guide immobilier : vendre un bien

• L'estimation de votre bien

Il n'est pas toujours évident d'estimer seul la valeur de son bien.

Par sa connaissance du marché et son expérience commerciale, le professionnel de l'immobilier

peut vous donner très rapidemment une estimation de votre bien, en tenant compte du marché

local et de l'état du bien. Nombreux sont les critères qui justifient le prix du bien :

Localisation, superficie, qualité de la construction, état général, exposition, équipements...

Une estimation juste est la première assurance d'une vente réalisée rapidement.

• Les obligations du vendeur

Le vendeur à l'obligation de transmettre toutes les informations qu'il détient sur son bien.

Les informations sont de nature juridique (servitudes, hypothèques, privilège, charges... ) et

technique (certificats, surface, risques naturels ...).

Si le vendeur cache une information importante à l'acheteur, celui-ci peut obtenir une réduction du

prix ou encore l'annulation de la vente. La loi prévoit certains diagnostics obligatoires :

» La superficie loi Carrez :

Elle s'applique uniquement sur les logements en copropriété.

La loi ne vous impose pas de recourir à un expert, mais si vous le faites vous-même, sachez que

si l'acquéreur procède à une nouveau métrage et qu'il constate une erreur de plus de 5%,

celui-ci peut, dans un délai d'un an après la signature, demander une réduction sur le prix d'achat.

Le recours à un professionnel du mesurage est vivement conseillé.

» Le diagnostic amiante :

La recherche d'amiante s'applique sur tous les logements, construits avant le 1er juillet 1997.

Ce diagnostic doit être effectué par un expert qualifié et assuré.

Si le diagnostic effectué avant la vente conclut à la présence d'amiante, vous disposez de 3 ans

pour effectuer les travaux. Une clause dans le compromis de vente peut prévoir qui prendra en

charge les travaux. Négociation à faire avec l'acquéreur. L'absence de ce diagnostic rend le

vendeur responsable de la présence éventuelle d'amiante, découverte par l'acquéreur après la

vente.

» Le diagnostic plomb (saturnisme) :

Le diagnostic du rique d'exposition au plomb s'applique sur tous les logements construits avant le

1er janvier 1949, et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb classées par arrêté

prefectoral. Ce diagnostic doit être effectué par un expert qualifié.

Le certificat est valable pendant un an. Si le diagnostic effectué avant la vente conclut à la présence

de plomb, une clause dans le compromis de vente peut prévoir qui prendra en charge les travaux.

Négociation à faire avec l'acquéreur. L'absence de ce diagnostic rend le vendeur responsable de la

présence éventuelle de plomb, découverte par l'acquéreur après la vente.

» État parasitaire (termites et insectes xylophages) :

La remise d'un état parasitaire s'applique sur tous les logements situés dans une zone contaminée

ou susceptible de l'être par les termites. Ces zones sont classées par arrêté prefectoral.

Le certificat est valable 3 mois, il doit être effectué par un expert qualifié.

Comme pour les autres certificats, l'absence de ce diagnostic rend le vendeur responsable de la

présence éventuelle de termites ou insectes, découverte par l'acquéreur après la vente.

» Diagnostic de performances energétique (DPE)

Le DPE est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée

pour une utilisation standardisée d’un bâtiment ou de la partie d’un bâtiment et une classification en

fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa

performance énergétique. Le DPE est accompagné de recommandations.

Le DPE est exigible depuis le 1er novembre 2006 en matière de vente d’immeuble.

Ce document qui n’a qu’une valeur informative et incitative ne permet pas à l’acquéreur de se

retourner contre le vendeur. Toutefois l’absence de production du DPE constitue une faute du

vendeur qui n’a pas respecté une obligation légale d’information de son acquéreur.

Conclusion :

Compte tenu des conséquences juridiques pour le vendeur et de l'intérêt évident pour l'acquéreur,

nous insistons sur la nécessité de procéder à ces contrôles. Sachez que le coût de ces certificats

obligatoires peut se déduire du prix de cession de votre bien dans le calcul de la plus-value

immobilière imposable.

• Le mandat de vente

Le mandat de vente est un contrat par lequel vous confiez à l'agent immobilier, la recherche d'un

acquéreur pour le bien que vous souhaitez vendre. Le mandat peut être simple ou exclusif. Il est

obligatoire : l'agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit. Le mandat est donné

pour une durée determinée, et indique le montant de la commission en % ou fixe.

L'agent immobilier vous aidera dans le choix de la stratégie commerciale permettant une

présentation optimisée de votre bien.

• La publicité

Pour chaque mandat confié à notre réseau, et avec votre accord, le bien peut être diffusé sur les

supports suivants :

- Le site Internet fBi.

- Le journal fBi.

- Presse locale et nationale.

- Sites d'annonces immobilières partenaires.

• L'offre d'achat

Document qui présente les conditions dans lesquelles l'acquéreur envisage de réaliser cette

acquisition, afin que l'offre soit transmise au vendeur.

Celui-ci est libre d’accepter ou de refuser. Mais s’il accepte, la vente est, en principe, conclue.

En pratique, il est néanmoins procédé à la signature d’un compromis de vente, assorti des

conditions suspensives nécessaires.

• Le compromis de vente

Document qui engage de manière réciproque et irrévocable vendeur et acheteur, une fois les

conditions suspensives remplies. l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation appelée

dépôt de garantie, correspondant habituellement à 10% du prix de vente.

Le chèque sera encaissé sur un compte séquestre et viendra en déduction du prix de vente, lors

de la signature de l'acte authentique. La somme lui sera restituée si la vente n'a pas lieu.

Le compromis est soumis à des conditions supensives : obtention du prêt, permis de construire ...

Si l'acquéreur renonce au projet en dehors de ces conditions, ou après le délai qui vous est accordé

par la loi SRU, la somme sera acquise au vendeur.

Si toutes les conditions sont respectées, la vente devra ensuite être régularisée par un acte notarié.

• L'acte authentique

Une fois que toutes les conditions sont respectées, le contrat de vente est signé chez le notaire

par les deux parties. Sachez que, entre la signature du compromis et l'acte définitif, un délai

de un à trois mois (selon financement) est à prévoir pour l'établissement des formalités.

Chacune des parties garde un exemplaire de l'acte de vente. Les sommes sont versées et les clés

remises à l'acquéreur. L'acquéreur peut faire intervenir son propore notaire conjointement avec

celui chargé de la vente.